Pembangunan yang belum selesai oleh China Evergrande Group di bawah perintah pembongkaran di Danzhou, Provinsi Hainan.

Skema Ponzi dengan nama lain: pecahnya gelembung real estat China | ekonomi Cina

sebuah Sedikit lebih dari setahun yang lalu, seorang pengembang properti China yang sebagian besar tidak dikenal dunia luar mengatakan arus kasnya berada di bawah “tekanan besar” dan mungkin tidak dapat membayar sebagian dari utangnya yang mengerikan senilai $300 miliar (£275 miliar).

Saat ini, perusahaan China Evergrande Group ini dikenal sebagai anak poster dari masalah ekonomi negara. Harga rumah di China telah jatuh setiap 12 bulan sejak peringatan kenabian Evergrande sekarang, karena pemerintah Xi Jinping sekarang bersiap untuk membuang miliaran dolar ke pasar properti yang menurut para ahli semakin terlihat seperti skema Ponzi raksasa.

Harga rumah baru di 70 kota di China anjlok lebih buruk dari perkiraan 1,3% tahun ke tahun di bulan Agustus, menurut angka resmi, yang mencerminkan 12 bulan yang bergejolak di mana sektor perumahan China telah berubah dari pendorong pertumbuhan dan kemakmuran yang tak terbendung menjadi menjadi ancaman utama bagi kekuatan ekonomi dunia.

Hampir sepertiga dari semua hipotek sekarang diklasifikasikan sebagai utang macet – 29,1%, naik dari 24,3% pada akhir tahun lalu, menurut penelitian oleh Citigroup minggu ini – dengan pengembang properti milik negara melakukannya dengan aman sebelumnya.

Harga rumah di Cina jatuh biaya

Krisis di Evergrande, yang saat itu merupakan pengembang properti terbesar kedua di China, telah menyebar ke seluruh industri sampai-sampai janji pemerintah minggu ini sebesar 200 miliar yuan (£ 26 miliar) untuk memulai investasi dilihat oleh para analis jauh di bawah apa yang dibutuhkan.

Lembaga pemeringkat S&P mengatakan setidaknya 800 miliar yuan – atau bahkan 10 kali lipat jumlah itu dalam skenario terburuk – akan diperlukan untuk menyelamatkan pasar properti di mana harga jatuh, penjualan anjlok, pengembang bangkrut dan pembeli telah melakukan pekerjaan yang belum pernah terjadi sebelumnya. . Dan memperluas boikot hipotek sebagai protes pembayaran di muka sebagian besar untuk rumah yang belum selesai.

Analis mengatakan pasar sedang menyaksikan keruntuhan kepercayaan, dan hanya intervensi pemerintah yang dapat menyelamatkan situasi.

Pembangunan yang belum selesai oleh China Evergrande Group di bawah perintah pembongkaran di Danzhou, Provinsi Hainan. Foto: Ali Song/Reuters

Sekitar dua juta rumah di luar rencana tetap belum selesai di seluruh China, menurut perkiraan kasar S&P. Jumlah ini akan bertambah jika penjualan terus menurun dan pengembang terus kehabisan uang untuk menyelesaikan proyek.

“Kemerosotan real estat di China telah berubah menjadi krisis kepercayaan yang hanya bisa diselesaikan oleh pemerintah,” kata Standard & Poor’s. “Jika penjualan yang lebih rendah mendorong lebih banyak pengembang ke daerah yang tertekan, segalanya akan menjadi lebih buruk. Perusahaan yang bermasalah akan menghentikan pembangunan lebih banyak rumah pra-jual, bahkan lebih merusak kepercayaan pembeli. Perkiraan kasar kami adalah sekitar 2 juta rumah yang belum selesai dijual sebelumnya oleh pengembang. Orang Cina sekarang dalam limbo. Ini telah menghancurkan kepercayaan di pasar ini.”

Selama bertahun-tahun, menjual rumah – terutama apartemen di blok-blok besar dan desa-desa perkotaan yang baru dirancang – membuat pengembang terus menguangkan, dan seiring dengan pinjaman dalam skala besar, mereka dapat membeli lebih banyak tanah dan terus membangun. Pada tahun 2021, sekitar 90% rumah off-plan dijual di China.

Tetapi keputusan Xi dua tahun lalu untuk menindak pengembang yang haus pinjaman yang haus dana, dan ketika musik berhenti, ternyata mereka tidak dapat menyelesaikan rumah yang telah mereka ambil uangnya karena mereka menghabiskannya untuk membeli paket berikutnya. tanah atau proyek.

Orang-orang berjalan melewati peta di Beijing yang menunjukkan proyek pembangunan Evergrande China.
Orang-orang berjalan melewati peta di Beijing yang menunjukkan proyek pembangunan Evergrande China. Foto: Andy Wong/Associated Press

Singkatnya, ini seperti skema Ponzi di mana uang yang diambil dari investor baru digunakan untuk membayar klien yang sudah ada dalam spiral kehancuran yang terus menurun. Bahkan halaman-halaman serius The Economist melihatnya.

George Magnus, seorang rekan di Pusat China Universitas Oxford, mengatakan pasar China bukanlah skema Ponzi klasik seperti penipuan Bernie Madoff yang terkenal setelah krisis keuangan global, tetapi sangat mirip.

“Para pengembang mengumpulkan uang dalam jumlah besar dari klien untuk mendanai pembelian proyek konstruksi berikut. Ini berlangsung berulang-ulang sebelum mencapai ukuran seperti dulu,” kata Magnus. “Ini tidak sepenuhnya Ponzi dalam hal aset. manajemen, gaya Madoff, tetapi mereka menggunakan uang Klien pada dasarnya untuk mendanai proyek berikutnya, jadi ya, itu definisi standar dari apa artinya itu.”

Pasar real estat menyumbang antara 20% dan 30% dari PDB China. Ini adalah proporsi yang signifikan dibandingkan dengan ekonomi besar lainnya, sebagian berkat model ekonomi berbasis investasi negara yang memprioritaskan konstruksi. Akibatnya, sampai sekarang telah melahirkan kepercayaan buta pada nilai properti, yang kurang lebih telah meningkat secara seragam selama dua dekade terakhir atau lebih.

Tetapi dengan penutupan yang sering juga membuat pasar frustrasi, keyakinan lama bahwa harga hanya bisa naik mulai berkurang. Bloomberg melaporkan pekan lalu bahwa ini dapat mengakibatkan rumah tangga China memindahkan 127 triliun yuan real estat dalam sembilan tahun ke depan ke investasi lain seperti saham, obligasi, dan produk manajemen kekayaan.

“Orang-orang kehilangan kepercayaan pada model pra-penjualan,” kata Magnus. “Ini adalah awal dari pasar hipotek China… aset suci properti. Kelas menengah legendaris China yang sedang naik daun juga tidak dalam kondisi yang baik dengan penguncian.”

Presiden China Xi Jinping berpose dengan delegasi selama upacara penutupan Kongres Partai ke-19 di Beijing.
Presiden China Xi Jinping berpose dengan delegasi selama upacara penutupan Kongres Partai ke-19 di Beijing. Foto: Andy Wong/Associated Press

Situasi ini menghadirkan tantangan besar bagi pemerintah Xi, terutama dengan kongres partai yang sangat penting yang berlangsung pada bulan Oktober ketika presiden berusaha untuk menjadi selama yang dia inginkan.

Tapi sementara pemerintahnya mendorong untuk merestrukturisasi pengembang gagal seperti Evergrande dan berharap untuk menyebarkan beban utang kepada perusahaan milik negara, bank dan pemerintah daerah, rasa sakit kemungkinan akan jatuh pada orang Cina biasa – seperti halnya pada investor biasa. Ketika skema Ponzi akhirnya runtuh.

Anne Stephenson Yang, salah satu pendiri J Capital Research yang berbasis di AS dan seorang pakar China, mengatakan rezim di Beijing lebih tertarik untuk melindungi perusahaan, perusahaan milik negara, dan miliarder perusahaan daripada pemilik rumah – dan itu seharusnya memberi tahu kita tentang tanggapannya terhadap krisis.

“Ada sesuatu yang bisa mereka lakukan dan ada sesuatu yang akan mereka lakukan,” katanya. “Yang bisa mereka lakukan adalah mentransfer uang ke keluarga, seperti memberi apartemen, membiarkan orang tinggal di tempat di mana hipotek tidak dibayar, dan meningkatkan pensiun sehingga orang bisa percaya dan membelanjakan lagi.

Tapi ini tentu saja tidak akan terjadi. Sistem politik China tidak dibangun di atas individu, itu dibangun di atas perusahaan, mereka adalah komponennya. Sistem politik berjalan melalui mereka.

“Pasar real estat tidak dirancang untuk menjadi skema Ponzi – skema Ponzi membutuhkan desain. Tapi ini adalah gelembung investasi. Dan gelembung itu hilang.”

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *